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大势已定!中国值得投资的地方都在这里!

近期房地产是LPR并被降级。许多白人可能会感到困惑,不知道为什么。幸运的是,一些组织发布了《中国城市投资价值与地产企业布局趋势》白皮书,从“人口+工业+交通”三个维度考虑中国大陆298个城市的潜在价值和投资潜力。站长将专注于北京(房地产),上海(房地产),广州(房地产)和武汉(房地产)。让我们来看看。

在此分析中,我们从业界流行的标准分析框架开始:“房地产长期看待人口,中期土地,短期融资”。首先,从人口分析的角度来看,北京和上海的人口增长潜力巨大。过去人口控制目标不断突破的根本原因是忽视市场机制的作用。虽然在近期严格的人口监管政策中,北京和上海的人口增长已经放缓甚至转为负面。

然而,目前北京和上海的经济人口比率高达1.9。在前往国际城市或全球城市的途中,经济人口平衡法将推动北京和上海的未来人口有一定的增长空间。土地资源仍有很大的空间。

从资源匹配的角度来看,北京是第一个这样的。 8个双等,985所高校,26 211所高校,是中国大学人口最稠密的地方,也是世界500强中国总部,国家部委和国有企业总部和互联网密度最高的地方公司。

产业方面,北京已有中关村(000931,股),高新技术企业云集。金融市场是上海金融的优势。由银行间市场、外汇市场、上海证券交易所、中金公司、上期、黄金交易所和清算所组成的金融市场体系是上海以外任何城市都不具备的优势。从区域发展水平和薪酬水平来看,2018年夏季,北京、上海、深圳(房地产)平均薪酬超过9000元,居前三位,北京以10531元的薪酬水平领先其他城市。2018年,上海、北京地区生产总值突破3万亿元,领先优势明显,吸引了全国各地的人才。从长远来看,进一步放宽大城市的落户门槛是主流趋势。在同等的落户条件下,产业优势大,高校数量多,大学生集中的一二线城市。高知人口具有较强的吸附能力和较强的城市竞争力。需求量更大,所以像北京和上海这样的大城市被列为前两大白皮书。

而粤港澳大湾区的核心城市 深圳、广州,因为经济起步早、先发优势明显,人口吸引力也位居前列,是人口流入较为集中的区域。近8年来年均常住人口增量始终保持在30万左右,并且人口流入速度与上个10年基本相当。

从房地产市场规模分析城市投资价值,长三角城市群规模最大,房地产开发投资额超过2.5万亿元,商品房销售面积超2.5亿平方米;粤港澳大湾区投资热度持续高涨,2018年房地产开发投资额同比增长17%,达到1.1万亿元。

从城市群中各个城市的价值可见,粤港澳大湾区的深圳、广州这样在白皮书排名三、四位的城市,发展强劲,潜力非常突出。此外,长江中游、成渝商品房销售面积2018年也分别达到1.9亿平方米和1.8亿平方米,市场容量突出。山东半岛、海西城市群基础强,中原城市群区位优势好、规划能级高,也具备较好的发展潜力。

而排名第6的武汉,人口规模大、增长快,得益于人才政策,2018年常住人口较上年增长18.8万,内生需求旺盛。人口的增长直接带动住房需求的快速增长。产业方面,武汉服务业占比已超过50%,带来更多的就业岗位并带动收入水平提升,对房地产市场的支撑度也更大。

就交通配套而言,武汉是全国重要的综合交通枢纽,未来将建成“米字型”高铁中心,集聚更多人流、物流的同时,带动城市潜力进一步提升。2016-2018年武汉年均住宅销售面积超过3000万平方平,仅次于重庆(楼盘)位列全国第二,新房市场容量大、增长快。所以武汉在白皮书中排名第6,也有一定的投资潜力。

此外,城市群内普通地级市如嘉兴(楼盘)、常州(楼盘)、绍兴(楼盘)、南通(楼盘)、金华(楼盘)、佛山(楼盘)、东莞(楼盘)、珠海(楼盘)、惠州(楼盘)等城市受益于核心城市的人口、产业外溢和交通一体化,投资潜力较高。地产大佬布局一二线就调查分析而言,地产大佬们的布局城市对小白也有一定的参考意义。

《白皮书》显示,地产大佬房企的投资策略总体变化不大,以一二线为重点,三四线机遇性布局。根据CREIS中指数据统计,20家代表房企在一线城市拿地楼面价同比上升98.0%;在二线城市同比上升33.2%;三四线城市则同比微降1.2%。一二线城市土地成交市场回温,三四线布局力度下调。

房地产行业政策打压不断,金九银十前期预热数据并不理想,即使多地爆发降价潮来吸引用户,甚至各大房企全员卖房,但效果和以前相比并不理想,整体价格在不断走低。而有些习惯了追涨杀跌的投资者可能会摇摆不定,其实这种观念是错误的。

因为据专家分析我国还需要至少15年的时间城镇化才能达到70%,楼市的发展还任重而道远,预计房地产支柱作用还有15-20年左右。虽然短期暴涨不太可能,但长期看还是有一定的投资潜力。

房价降低,其实给投资,特别是刚需购房者抄底的好机会,而全国如此多城市,如何选择区域就成了重中之重。从国家战略发展规划上分析,长三角、粤港澳、京津冀、长江中游以及成渝五大城市群以11%的国土面积创造了54%的经济规模,成为我国经济增长的重要引擎和新房开发的核心区域,有望成为中国最具发展潜力的区域。而随着粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀协同发展等重大战略规划带动红利释放,三大城市群的主要城市的投资吸引力则更显领先优势。聚焦核心的城市群,顺势而为,当然会顺风顺水。

(责任编辑:常丹丹 HO016)